Por: JUANA ROJAS VASQUEZ.
INTRODUCCION.
En el presente trabajo se desarrollan algunos temas doctrinales a fin de demostrar e ilustrar algunas opiniones doctrinales relacionados con el proceso o derecho de retracto, que es como lo define nuestra legislación como la facultad que la ley concede a determinadas personas bajo circunstancias específicas con respecto a la posición ante el derecho de propiedad (copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propósito de subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa Persiguiéndose desentrañar la finalidad de este derecho otorgada por la ley(puesto que se opone a la autonomía de la voluntad o estabilidad contractual), consistente en la subrogación a favor de retrayente, él que sustituye al comprador, asimismo se busca indicar que el contrato primigenio de compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el derechode retracto no se rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurídico.
Se procura también establecer los efectos de este proceso los mismos que se relacionan con la sustitución del retrayente en lugar del comprador y la obligación del titular del derecho de retracto a reembolsar los diversos gastos efectuados por el comprador; entre ellos se pueden mencionar el precio de la venta, impuestos, gastos notariales y en su caso los intereses pactados; los mismos que serán establecidos en la sentencia que declare fundada una pretensión de retracto. Asimismo se analizara los requisitos que revisten a este proceso, por cuanto una de sus características es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que debe reinar en la contratación, de la misma forma que se trata de causales preestablecidas, las mismas que no pueden ser interpretados extensivamente, es decir que gozan de este derecho solo algunas personas, las que son establecidas taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras más.1 Consecuentemente se analizará el aspecto procesal, es decir la forma que la ley ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda al Estado u Órgano Jurisdiccional, y solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho.
DERECHO DE RETRACTO
Antes de hablar en si de lo que es el Derecho de Retracto, quiero indicar el Régimen Legal, en el cual se encuentra regulado, indicando así, los Arts. 1586° al 1591°, que vendría a ser la (“retroventa” – pacto convencional), Arts. 1592° al 1601° que es el (retracto legal) del Código Civil, y el procedimiento judicial para que sea ejercitado por los Arts. 495° al 502° del Código Procesal Civil.
DEFINICION.
Se puede decir que el Art. 1592° del Código Civil lo define, como el derecho de retracto que la ley lo otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. Así pues el retrotrayente debe reembolsara adquiriente el precio, los tributos y gastos que han sido pagados por este. Así mismo también debe quedar en claro que es improcedente el retracto en las ventas hachas por remate público.2
Después de esta breve definición se puede decir que etimológicamente “retracto” deriva de las voces latinas re, que significa repetición o retorno y tractus, esto es tracción o movimiento, y consiste en que la ley otorga a determinadas personas con la finalidad de evitar la transferencia de un bien y permitirle la subrogación, bajo las mismas condiciones pactadas entre el vendedor y comprador.
CONCEPTO.
El retracto es un derecho que compete a ciertas personas, por la ley o por el pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa vendida a otra, así prescindiendo dicho contrato con respecto al comprador, en cuyo lugar se subroga. Y el retracto puede ser de dos clases: CONVENCIONAL Y LEGAL.
Se puede decir que es convencional, cuando procede de pacto, es decir de acuerdo o voluntad de las partes, y es legal, cuando tiene su origen en la ley.
CARACTERISTICAS DEL RETRACTO.
- Su condicionamiento legal, esto es, el hecho de tener causales preestablecidas.
- Su función subrogatoria.
- Severa limitación. Y esta son:
a) Reducida área de acción contractual.
b) Breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad (30 días).
c) Carácter personalísimo.
JUEZ COMPETENTE.
Según el art. 488° del Código Procesal Civil; el retracto es de conocimiento del juez Civil o de Paz Letrado. Pero quiero dejar en claro que los Jueces de Paz Letrado son competentes cuando la cuantía de la pretensión es mayor de 20 y hasta 50 unidades de referencia procesal. Y más de 50 unidades de referencia procesal, es competente el Juez Civil.
DEMANDA.
La demanda debe interponerse ante el Juez del domicilio del demandado o ante el Juez del lugar en que se encuentre el bien según las reglas de los artículos 14º y 24º del Código Procesal Civil. Pero se debe cumplir con todos los requisitos indicados en los arts. 424º y 425º, y no solo eso sino que también la demanda debe estar anexada con el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajénate, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por este y que se hubieran devengado. Así por ejemplo si en la transferencia se pactó para el pago del saldo, el retrayente otorgara garantía suficiente, a criterio del Juez, dentro del segundo día, tal como lo estipula el Código Procesal Civil en el art. 495º. Cabe precisar que el ejercicio del derecho de retracto se tramita mediante el proceso abreviado art. 486º.3
PERSONAS QUE TIENEN DERECHO A RETRAER.
A las personas que tienen derecho a retracto lo ampara el art. 1599º del Código Civil. Y así tenemos:
1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia, que por cierto fue derogado por el Decreto Legislativo Nº 757.
2. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de vente por contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de prioritarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.4
COMENTARIOS A LOS ARTICULOS ANTES MENCIONADOS.
Voy a empezar diciendo, que de acuerdo al art. 1592º del Código Civil, el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retracto es pues un derecho establecido normativamente a favor de determinados sujetos, que otorga la posibilidad de subrogarse en la posición activa de un contrato de compraventa. El proceso de retracto es un proceso especial con particularidades `propis, que normativamente tiende hacia la especial protección del retrayente así, se ha señalado que la característica del proceso de retracto es únicamente el carácter reglado de las especialidades procedimentales derivadas del tratamiento positivo de la relación material. Mientras en los demás procesos las partes pueden obtener la consecuencia jurídica utilizando los medios que estimen más convenientes, mientras que en el proceso de retracto deben atenerse exclusivamente a la normativa legal.
El derecho retracto procede tanto en el contrato de compraventa como en la dación de pago, cuando la nueva prestación sea una de dar en propiedad, art. 1593 del Código Civil. Cabe aclarar entonces que solo a estos supuestos se puede aplicar el retracto no siendo así procedente en la enajenación de la propiedad a títulogratuito o cualquier otro contrato diverso a la compraventa por el que se enajena la propiedad. En este sentido se considera que tampoco procede en el caso de la permuta, pues si bien es cierto, de acuerdo al art. 1603 del C.C., la permuta se rige por las reglas de la compraventa que le sean aplicables, el instituto del retracto es excepcional, por lo que su aplicación antes que extensiva debe ser restrictiva y por ello mismo, para que opere en institutos diversos de la compraventa la norma debería preverlo expresamente, tal como sucede con la dación en pago.5
CONCLUSION.
El Retracto es una institución limitativa del derecho de propiedad que por concesión legal se establece para determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, en tal sentido el legislador la ha rodeado de garantías y limitaciones, que le concede calidad de excepción, lo que ha sido reconocido en la doctrina y en las legislaciones. Se llama retracto legal, porque el retracto proveía de la voluntad de la ley y no de las partes. Antiguamente existía retracto convencional y retracto legal, el retracto se llama también "Derecho de preferencia en la adquisición" tomo el nombre de juicio de retracto y modernamente tomo nombre de "Derecho de subrogación".
El Código Civil Peruano de 1984 como se ha podido ver ha optado claramente por la tesis de la subrogación, pues en su artículo 1592 establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador.Resulta preciso también indicar, que intervienen en la subrogación tres personas: el primitivo propietario del bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quién adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta, y el retrayente, quién por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato. Obsérvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar del propietario sino el lugar del comprador, de tal manera que subsiste el contrato de compraventa. Se establece que en virtud del retracto el retrayente se sustituye en la persona del comprador en todas las estipulaciones del contrato, de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto. Solo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador, de este forma el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato que lo origina.
NOTAS AL FINAL:
1. MANUEL DE LA PUENTE Y LA VALLE. DERECHO DE RETRACTO. REVISTA DE DERECHO. SEGUNDA EDICION 1998. PAG. 125.
2. MAX ARIAS-SCHERIBER PEZET.EXEGESIS DEL CODIGO CIVIL PERUANO DE 1984. TOMO II. TERCERA EDICION. GASETA JURIDICA, DICIEMBRE DEL 2000, PAG. 147.
3. MARIO CASTILLO FREYRE. COMENTARIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA. PRIMERA EDICION 2002. EDITORIAL GASETA JURIDICA. PAG. 304.
4. AUGUSTO BARRETO MUGA. MANUAL DE LOS PROCESOS JUDICIALES. TOMO II. EDITORIAL FECAT. EDICION 1994. PAG. 1065 Y 1067.
5. JOSE LEON BARANDIARAN. TRATADO DE DERECHO CIVIL PERUANO. TOMO V. PRIMERA EDICION 1992. PAG. 129.
1. MANUEL DE LA PUENTE Y LA VALLE. DERECHO DE RETRACTO. REVISTA DE DERECHO. SEGUNDA EDICION 1998.
2. MAX ARIAS-SCHERIBER PEZET.EXEGESIS DEL CODIGO CIVIL PERUANO DE 1984. TOMO II. TERCERA EDICION. GASETA JURIDICA, DICIEMBRE DEL 2000.
3. MARIO CASTILLO FREYRE. COMENTARIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA. PRIMERA EDICION 2002. EDITORIAL GASETA JURIDICA.
4. AUGUSTO BARRETO MUGA. MANUAL DE LOS PROCESOS JUDICIALES. TOMO II. EDITORIAL FECAT. EDICION 1994.
5. JOSE LEON BARANDIARAN. TRATADO DE DERECHO CIVIL PERUANO. TOMO V. PRIMERA EDICION 1992.
