Por: NORA ISABEL MORALES ANTON
El presente artículo ha sido elaborado con la finalidad de determinar la implicancia de la transferencia de los bienes inmuebles como causa generadora de los conflictos que se tutelan en el proceso abreviado, específicamente en el de título supletorio y tercería de dominio.
Para ello revisaremos el sistema de transferencia de la propiedad inmueble, el consensualismo del derecho francés (sistema al cual nos acogemos), estudiaremos cuales son las ventajas de la publicidad registral; para culminar con propuestas que esperamos sean un aporte para la reducción de conflictos suscitados por la inseguridad que genera la regulación de la transferencia de los bienes inmuebles.
El proceso abreviado se encuentra regulado en el artículo 486° y ss. del Código Procesal Civil, ahí se detallan los asuntos contenciosos que se tramitarán en dicho proceso, siendo su característica tramitar pretensiones de mediana complejidad. Para el desarrollo de este artículo nos centraremos únicamente en los incisos 2 (primera materia) y 5 del Código acotado.
Respecto al objetivo del título supletorio gran parte de la doctrina considera que lo que se pretende es la formación de títulos sustitutorios cuando no existan los originales, siendo su objetivo principal lograr la primera inscripción de dominio cuando el inmueble no se encuentra inscrito.
Mario Avendaño señala…“que título es en sentido registral el instrumento en el que consta un acto jurídico, mientras que título desde un punto de vista jurídico vulgar, es un instrumento a merito del cual se ha producido la transferencia de un inmueble…”.
Nosotros consideramos que es desde el punto de vista registral que debe entenderse el titulo supletorio, puesto que lo que esta institución pretende es que el propietario de un bien que carece de documentos acredite su derecho como tal; entendiendo que se trata de un propietario que no tiene documentos de carácter registral que acrediten su dominio, éste puede tener un contrato de compra venta, puede incluso tener una escritura pública, sin embargo no puede inscribir su propiedad en los Registros Públicos por no existir partida registral.
En este orden de ideas, creemos que el objeto de la formación de un título supletorio es lograr la primera inscripción de dominio en los registros dado que el bien objeto de litis carece de inscripción, en este sentido, debemos entender al título en su naturaleza registral, puesto que de existir inscripción registral no es necesaria la elaboración de un título que venga a suplir el inexistente.
La tendencia procesalista es afirmar que la formación de un título supletorio no se limita sólo a la inexistencia de una partida registral, concibe el supuesto de que por un lado el título que hubiere se hubiese perdido, y por otro, el hecho de que se transfiera la propiedad sin mediar documento alguno, en estos casos consideran que también procede solicitar la formación de título supletorio.
Finalmente para fundamentar nuestra posición, cabe mencionar que el hecho de no tener documentos o que estos se hubieren perdido no implica la solicitud de una formación de título supletorio, así Chirinos Soto señala que dicha formación se trata… "del propietario cuyo bien carece de inscripción registral..., debemos entender la formación de título supletorio como el procedimiento destinado a posibilitar la primera de dominio en los Registros Públicos”.
Mas allá, de discutir nuestra posición, vamos a desarrollar el presente articulo tendiendo en cuenta las posiciones de ese grupo de la doctrina, debido a que nos facilitará llegar hacia el objetivo del presente, determinar la implicancia de la transferencia de los bienes inmuebles como causa generadora de los conflictos que se tutelan en la formación de un título supletorio y una tercería de dominio, puesto que si creemos que la formación de un título supletorio procede cuando el titulo con el que contaba el propietario del bien se hubiere perdido, o simplemente no existiera vamos a concluir en que la inscripción de la transferencia de los bienes inmuebles no se perfecciona con el solo acuerdo entre las partes, o que este “perfeccionamiento” no es tan facultativo como se pretende.
Respecto a la tercería de dominio, el artículo 533° del Código Procesal Civil establece que esta figura sólo puede fundarse en la propiedad de bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para lo ejecución, el fundamento de la tercería de dominio es que el tercerista sostenga (en virtud a medios probatorios) ser titular del bien objeto de un proceso aparte (tramitado entre los demandados) que ha sido afectado cautelarmente o en ejecución, se trata de un proceso especial de carácter incidental, pero con tramitación propia, seguida entre el tercerista contra el demandante y demandado de un proceso aparte.
Se busca asegurar el derecho del tercero adquiriente a título oneroso y de buena fe, la finalidad del accionante es que se levante la medida cautelar o que se suspenda la ejecución del bien. Lo que se va a cuestionar en este proceso es el dominio del bien. Sustancialmente, esta materia se va a originar cuando un tercero señale ser propietario del bien objeto de un proceso tramitado entre los futuros demandados.
El segundo párrafo del artículo antes citado señala que los bienes afectados con garantías reales pueden ser objeto de esta figura jurídica siempre que el tercerista se encuentre se encuentre inscrito con anterioridad a dicha afectación.
Creemos conveniente señalar en este punto la Casación N º 310-01- Lambayeque la cual señala que "…en materia de tercería de dominio, no es suficiente la existencia de un documento privado de fecha cierta, por la que se transfiere la propiedad, sino que es necesario que el derecho se haya inscrito con anterioridad al que se quiere excluir u oponer. [1]
En virtud a esta jurisprudencia nace la inquietud de por que nuestro ordenamiento jurídico prefiere a los derechos inscritos en los registros públicos, la respuesta la podemos argumentar debidamente mencionando el principio de publicidad registral, el derecho de oponibilidad contra terceros, así “La inscripción constituye la publicidad que se requiere para rechazar las pretensiones de terceros”[2]. Sin embargo surge la interrogante de porque no se exige que la transferencia de inmuebles se inscriba en los registros para que la misma quede perfeccionada, si lo que se pretende es la seguridad jurídica del adquiriente.
Deduzco que lo que el legislador a pretendido con el articulo 1352º del Código Civil es fomentar la circulación de los bienes, “se dice que este principio (consensualista) expresa un mayor favor a la circulación de la riqueza y la utilización de los recursos”[3].
Realizando una interpretación sistemática, señalamos que tanto el artículo 949º como el 1352º del Código Civil tienen por finalidad facilitar la libre circulación de los bienes como mecanismo de riqueza.
El Perú ha adoptado el sistema francés del consesualismo, en el que predomina el acuerdo de voluntades para perfeccionar el contrato, es decir basta el consentimiento para que el adquiriente se convierta en propietario del bien inmueble.
En el sistema alemán, en cambio existen formalidades que constituyen verdaderos medios de publicidad que posibilitan las adquisiciones, “… no es suficiente para la traslación de la propiedad el consenso, es necesaria la inscripción del contrato en el registro de la propiedad”[4].
Así, vemos que la teoría del titulo y modo es acogida por el sistema germánico, a diferencia del francés, para no desviarnos del propósito de este trabajo mencionaremos someramente dicha teoría para comprender mejor estos sistemas.
“Título es el acto, por el que se establece la voluntad de enajenación del derecho. Y el modo, es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para el adquiriente”[5].
Entonces, por título debemos entender al acto jurídico que confiere al acreedor la facultad de exigir a su deudor que le transfiera el derecho real, mientras que el modo, es el medio a través del cual se efectiviza la adquisición de dicho derecho, en otras palabras, el titulo es el acto que causa la obligación de enajenar, mientras que el modo es la transferencia.
El artículo 947º del Código Civil establece que nuestro ordenamiento jurídico se adhiere al modo en cuanto a la transferencia de un bien inmueble, y al titulo para la transferencia de inmuebles, de acuerdo al artículo 949º del mismo código.
“…dentro de las desventajas del sistema consensualista, se puede señalar que no se puede determinar con seguridad quien es el propietario de un inmueble, ni las cargas que le afectan”[6].
Así, se crean figuras como la del titulo supletorio, para “corregir” aquellas situaciones en las que se va a proteger el derecho del adquiriente cuando no tenga documentos con los que acredite su titularidad, circunstancia que no ocurriría si es que se regulara la imperatividad de la inscripción de la transferencia de bienes inmuebles; o la de tercería de dominio, en donde lo que se discute es la titularidad del bien que se pretende ejecutar, o que se encuentra afectado por una medida cautelar.
Luego, de haber analizado el sistema de transferencia de inmuebles en el Perú, a nuestro modo de pensar, podemos advertir que el mismo no resulta eficiente por las razones que señalamos a continuación, cuando alguien celebra un contrato de compra venta su finalidad es ejercer las facultades que le confiere el derecho de propiedad, no se limita únicamente al disfrute de ésta, a la sola posesión (no se discute que esta sea la materialización del derecho de propiedad) si no también se extiende a las de disponer del bien, situación que resulta complicada si es que el bien adquirido no se inscribe en los registros.
Ello, en razón a que la única forma de oponer la propiedad contra terceros es inscribiéndola, “el efecto de la publicidad es crear notoriedad del hecho y la cognosibilidad general“[7], es así como se podrá ejercitar su carácter erga omnes.
En este sentido, es que consideramos que el modo debería aplicarse tanto en la transferencia de bienes muebles como inmuebles, para así “reducir” conflictos referidos a la incertidumbre que genera la trasferencia de bienes inmuebles y su perfeccionamiento.
“…un sistema de transferencia de propiedad óptima debe cumplir con dos objetivos. En primer lugar, debe permitir la máxima circulación de la riqueza.... En segundo lugar, debe eliminarse o reducir el riesgo de ineficacia del derecho adquirido, es decir generar la seguridad jurídica para los adquirientes”[8].
El grado de certeza que puede generar la partida registral en nuestro país no absoluta, puesto que se permite que los contratos cuyo objeto sea la transferencia de bienes inmuebles se perfeccionen únicamente con el acuerdo de voluntades, siendo facultativa su inscripción.
Consecuentemente, pensamos que la forma correcta de protección del derecho de propiedad como consecuencia de una transferencia (contrato de compra venta por ejemplo) es cuando este se encuentra inscrito, y a tenor del articulo 1352º creemos que debería modificarse en el sentido de que debería instaurarse la obligatoriedad registral, con articulación de un sistema registral activo, que genere seguridad, podrían crearse instituciones que promuevan el desarrollo económico sin perjuicio de la seguridad jurídica derivada de las relaciones jurídicas.
Podrían reducirse los costos que generan la inscripción de un inmueble en los Registros Públicos, promoverse también campañas con el objeto de informar a la gente sobre los beneficios que otorga la eficacia del titulo inscrito frente al no inscrito, proponemos también que se reduzcan los engorrosos tramites de esta inscripción.
Debemos apuntar hacia una cultura registral eficiente, activa para así evitar tantos conflictos suscitados por la concurrencia de acreedores sobre un mismo bien, los cuales alegaran tener mejor derecho de propiedad sobre este.
BIBLIOGRAFIA
- TORRES VASQUEZ, Aníbal. “Tratado de Derechos Reales”. Idemsa. Perú. 2006.
- GONZALES BARRON, Gunther. “Derechos Reales”. Jurista Editores. Perú.2005.
- ROMERO ZABALA, Luis. “El Derecho de las Obligaciones en el Perú”. Editorial A&B S. A. Perú. 1996.
- MOISSET DE ESPANES, Luis. “Publicidad Registral”. Palestra. Perú. 2004.
- BULLARD GONZALES, Alfredo. “Sistemas de trasferencia de propiedad”. Palestra. Lima. 2003.
[2] ROMERO ZABALA, Luis. “El Derecho de las Obligaciones en el Perú”. Editorial A&B S. A. Perú. Pág. 63.
[5] VIDAL RAMOS, Roger. “Libro de Ponencias del VIº Congreso Nacional de Derecho Civil”. Instituto Peruano de Derecho Civil. Lima. Pág. 119.
