Por: MARTHA MARÍA SALVATIERRA FERRO
SINTAXIS: La figura del Retracto, es vista en nuestro ordenamiento jurídico como una institución limitativa del derecho de propiedad, por ello en el presente trabajo, trataré de abarcar las diferentes etapas tanto de antecedentes históricos y legislativos, así como las regulaciones que están previstas para esta figura jurídica, utilizando las normativas sustantivas y procesales para tener una visión más amplia y comprensible de este derecho.
I. CONCEPTOS
Con respecto a la concepción de esta figura jurídica, cabe resaltar algunos conceptos a mi opinión más resaltantes:
La palabra «retracto» se aplica al retracto legal sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto, se entiende por retraer, volver atraer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha encontrado.[1]
Si, según la Real Academia, la preposición re denota ordinariamente repetición, reiteración, unida al verbo traer, denotará una repetición en la tracción, es decir, que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por segunda vez, con repetición. Retrayendo se recupera un objeto que salió del mismo patrimonio.
El proceso de retracto es un proceso especial con particularidades propias, que normativamente tiende hacia la especial protección del retrayente. Así, se ha señalado que “la característica del proceso de retracto es únicamente el carácter reglado de las especialidades procedimentales derivadas del tratamiento positivo de la relación material. Mientras en los demás procesos las partes pueden obtener la consecuencia jurídica utilizando los medios que estimen más convenientes”[2]
Comparto la idea con el autor, sobre la característica de carácter reglado, es decir se toma de forma taxativa con respecto a la interpretación que se hace a la norma procedimental, no cabe utilizar medios convenientes para las partes, en consecuencia se deben ceñir a las reglas del código adjetivo.
El retracto «un derecho que tiende a convertir en verdadero adquirente a aquel a quien el retracto le corresponde. Salvo en lo que se refiere a la diferencia de persona, no trata de introducir alteración ninguna en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae carece de eficacia jurídica para influir en las condiciones de la adquisición; estas condiciones están ya fijadas por el comprador y el vendedor; al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta; con vista de ellas determinará si hace o no uso del retracto; y si a ello se decide, ya sabe que el pacto está hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse».[3]
Esta concepción, nos da a entender, que la ley crea el derecho de retracto y lo pone a disposición del retrayante, correspondiéndole impulsar o no tal derecho en su favor cuando el propietario del bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se decide a hacerlo se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de compraventa, sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo en lo relativo al cambio de personas.
Según Albaladejo, que establecer esta secuencia constituye, en el fondo, ganas de hacer y deshacer, ya que si, en definitiva, se concede a alguien el derecho de adquisición respecto de cierta cosa, parece preferible que no tenga que esperar a que ésta se haya enajenado, para entonces reclamarla, sino concederle la facultad (y establecer las oportunas disposiciones para que tenga efectividad) de que pueda hacérsela transmitir antes que aquél a quien se proyectaba enajenarla. [4]
Aquí el autor, desconoce la naturaleza jurídica del retracto, pues siendo un derecho de subrogación se requiere que el comprador adquiera el bien para que después el retrayente ocupe su lugar en el contrato de compraventa.
El Art. 1592 y 1593 del C.C. lo define: El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra venta; establece también la procedencia en la dación en pago.
En consecuencia, el derecho de retracto solamente procede cuando la transferencia se ha producido a título de compra venta, excepto cuando la venta se ha hecho en remate público, en cuyo caso resulta improcedente.
II. ANTECEDENTES HISTORICOS DEL RETRACTO
El retracto legal tiene un origen muy antiguo, situándose concretamente en el Antiguo Testamento. Sin embargo, el retracto legal no fue conocido en el Derecho romano, debido a que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepción absolutista de la propiedad era precisamente el de la máxima libertad en la compraventa.
El retracto legal, oiusprothomiseos, obtuvo gran difusión en el Derecho intermedio, especialmente en algunas regiones de España, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su «Tratado de retractos», definió el retracto como conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y convertirse en adquirente en su lugar. El Código Napoleón restringió el número a tres, sin Calificarlos formalmente, pero la doctrina y la jurisprudencia les han dado los nombres que han devenido tradicionales de retracto de indivisión, de retracto sucesor y de retracto litigioso.[5]
En nuestro medio, el Código Civil de 1852 definía el retracto como el derecho concedido por la ley a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar del comprador, tomando para sí la cosa por el precio y las condiciones en que ésta fue transferida. El Código de 1936 no definió el retracto, limitándose a decir que no procede sino en los casos de venta o adjudicación en pago.
III. ACTOS EN LOS QUE PROCEDE EL DRECHO DE RETRACTO SEGÚN EL C.C.
Se ha visto que según el artículo 1592 del Código Civil, el derecho de retracto procede en el contrato de compraventa. El artículo 1593 del mismo Código agrega que también procede en la dación en pago. Esto se justifica por cuanto el artículo 1266 del Código establece que si se determina la cantidad por la cual el acreedor recibe el vienen pago, sus relaciones con el deudor se regulan por las reglas de la compraventa.
Ahora cabe el problema relativo a entender si la mención que hacen los artículos 1502 y 1593 tiene alcance restrictivo o si cabe aplicar este derecho de retracto a otros actos jurídicos. Considero que esta figura jurídica debe mantenerse estrictamente a lo que estipula la norma y no ampliarse a otros actos, por cuanto se estaría atentando contra la libertad de contratación, en una economía de libre mercado como la nuestra cabe señalar la contradicción que tiene esta norma en tanto a lo que estipula nuestra constitución, la cual podría ser materia de una revisión de los legisladores.
Además, el otorgamiento del derecho de retracto es una excepción al principio de la libertad de contratar consagrado en el artículo 1354 del Código Civil, ello porque siendo el contrato el principal instrumento de circulación de la riqueza, el ejercicio del derecho de retracto impediría que los contratos cumplan esta función, evitando que las partes que libremente han establecido una operación económica lleguen a satisfacer sus necesidades de forma eficiente. Por tanto se limitaría el tráfico económico y la protección de los terceros de buena fe.
IV. BIENES MATERIA DEL CONTRATO
Según el artículo 1595 del Código Civil, el derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.
El Código Civil peruano, recogiendo la tendencia moderna de la doctrina, comprende en el retracto a los muebles e inmuebles. Sin embargo, respecto de aquellos, con criterio bastante discutible, limita su aplicación a los muebles inscritos.
Haciendo una crítica, a lo que estipula el código pienso que, no resulta adecuada esta limitación, sobre todo para el retracto entre copropietarios, ya que podría darse el caso de que por razones hereditarias, éstos reciban un bien mueble y no necesariamente estén inscritos en los registros públicos y sea materia de compraventa, atentándose contra el derecho del copropietario.
V. IRRENUNCIABILIDAD E INTRASMISIBILIDAD
El Art. 1595, estipula sobre que el derecho de retracto es irrenunciable e intransmisible por pacto entre vivos. Respecto al carácter irrenunciable del retracto, la regla se justifica en el interés del legislador de evitar la burla en el ejercicio del retracto que se podría efectuar a través de renuncias anticipadas o posteriores a la compraventa, “el derecho de retracto es transmisible a los herederos en el caso de que todavía no se hubiera ejercido por el causante (siempre que el plazo para interponerlo no hubiera caducado), y en el proceso de retracto que se estuviera siguiendo al fallecimiento de éste, el cual puede ser continuado por sus herederos.”[6]
El derecho de retracto, debe ser personal y sólo puede ser ejercido por determinadas personas que están establecidas por el artículo 1599 del Código Civil.
VI. IMPROCEDENCIA
“Artículo 497.- La demanda se declarará improcedente si se interpone fuera del plazo de treinta días computados a partir del conocimiento de la transferencia”.
La declaración de improcedencia por caducidad implica que la demanda no puede ser planteada de nuevo, porque el derecho subjetivo que se pretendió actuar se extinguió por el paso del tiempo.
Así mismo el Art. 1597, señala los plazos especiales, al respecto el Art. 2012 del C.C. norma el principio de publicidad registral, preceptuando que: “se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
VII. GARANTIA EN EL RETRACTO EN EL C.C.
“Artículo 1598.- Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido”. En tanto a esta situación; la prestación de garantía por el precio no pagado (total o parcialmente). Se trata de una garantía que será dispuesta por el juez. Así mismo en caso no se ofrece la necesaria garantía, el retracto no se ejecuta.
VIII. LEGITIMIDAD PASIVA
Entre la enajenación de la relación jurídica procesal tenemos:
1. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
2. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.
3. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
4. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
5. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
6. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad».
Esta lista de legitimados activamente para ejercer el derecho de retracto es evidentemente taxativa, pues constituye una excepción a la libertad de contratación. Así este derecho no se extiende al comodatario, al usuario o al simple poseedor. Asimismo, a diferencia del Código Civil de 1936, no están legitimados para interponer esta acción el socio, propietario de un piso sometido al régimen de propiedad horizontal y el anfiteuta.[7]
Pues como ya hemos señalado anteriormente, esta lista es números clausus.
IX. CONCLUSIÓN
A manera de conclusión, podemos señalar que ayuda a consolidar la propiedad permitiendo que los bienes que se encuentran vinculados a diversas titularidades pueden pertenecer a una sola, y así evitar que se traspase el derecho a un tercero, situación que podría derivar en diversos conflictos, en realidad la utilidad del retracto es bastante discutido, sin embargo, los procesos judiciales sobre esta materia siguen presentándose, siendo necesario por ello un análisis más exhaustivo a esta normativa procesal que es la que la regula.
[1] BADENES GASSET, Ramón. El contrato de compraventa. Barcelona: Librería Bosch, 1979, Tomo II, pág. 980.
[2] SERRA DOMINGUEZ, Manuel. Estudios de Derechos Procesal. Ediciones Ariel, Barcelona 1969, p.480. citado por Marianella Ledezna Narvaez Comentarios al C.P.C Gaceta Jurídica Tomo II. Pag. 652. Lima Perú.
[3] MANRESA y NAVARRO, José María. Comentarios al Código civil español. Madrid: Reus S.A., 1967, Tomo X, Volumen I, pág. 495.
[4] ALBALADEJO GARCIA, Manuel. Derecho civil. Barcelona: Librería Bosch, 1958, Tomo III, Volumen II, pág. 332. Citado por Manuel de la Puente y Lavalle en Derecho de Retracto http://www.pucp.edu.pe
[5] CASTAN TOBEÑAS, José. Derecho civil español, común y foral. Madrid: Instituto Editorial Reus, 1954, Tomo IV, pág. 159.
[6] BIGIO CHREM, Jack. Exposición de Motivos Oficial del Código civil- Derecho de retracto. Separata Especial del diario oficial “El Peruano” de 26 de noviembre de 1990, pág. 6.
[7] Marianella Ledezna Narvaez Comentarios al C.P.C Gaceta Jurídica Tomo II. Pag. 652. Lima Perú.
